新旧借地権

旧借地法は大正10年、建物の所有を目的にする土地の契約期間や更新などの内容を定めた法律です。 旧法は、堅固な建物の契約期間は30年以上で非堅固の建物は20年以上の期間で定めるときめられています。借地権の契約書に定められていない場合は、堅固な建物は60年として、そして非堅固の建物は30年になりこの期間や更新する時に地主は借地人にあけ渡しの請求についての正当事由が無いと認められないと記されています。

正当な事由とは、戦時立法なり、昔戦争に出ている家主の家族を守るために制定されたものです。その後バブル時代では土地に対しての有効利用が借地では出来なくなりました。それが旧法の改定につながったと言われています。旧法と新法では、内容の違いが大きく変わっているものではありませんが、新法への改定で土地の所有者や借主の双方の利害関係がスムーズにいくようになりました。

また、借地権は不動産と同じように相続税が発生します。借地権に関しての割合は国税局が各地域に設定していますが、土地がある場所の利便性など評価の高い場所の土地に関しては、所有権の割合も見合った形で高くなります。借地権の割合の大きさで、相続税の金額も変動していきます。

参考HP《借地権無料相談ドットコム
借地権について解説しています。

新借地権について

借地権の新法において定められた普通借地権は、旧借地権をそのまま引き継いだ借地権です。契約期間や更新の期間に関して変更があります。新法では建物の非堅固や堅固に関わらず一律で30年と定めています。しかし当事者間の間で話し合いをして合意すればこの期間より長く設定することができます。更新期間は第1回が20年、それ以降の更新は10年間です。

これも契約期間と同じで当事者間の合意があることでこの期間より長く設定することができます。一般定期借地権も新法です。これは借地契約期間を50年以上と定める借地契約です。借地借家法の更新に関する規定を適用しないこと、建物の建替えによる期間延長をしないこと、建物の買取り請求権を認めないことです。

新法である建物譲渡特約付借地権は、借地期間を30年以上と定めた契約です。契約期間満了のときは、地主に相当の対価を支払い、建物を譲渡する特約が付された契約です。 期間満了で借地権が消滅した場合には、借地権者や賃借人が建物の使用を継続することになり、その使用を請求したときは、借地権者と期間がない借家契約が結ばれたことになります。建物の使用賃料は、当事者の請求で裁判所が決めます。当事者間で賃貸借契約を結んだ場合は、その合意に従います。

旧借地権について

旧借地権は、半永久的に土地を貸したら返ってこない制度とも言われています。これには、正当な理由がない場合は継続して土地を借りることができるからです。このようなことを少しでも緩和するように定められたのが新借地借家法です。このおかげで変わったのが、更新の適用を受けない借地権の制度が土地利用の多様化に対応できるようになりましたし、建物が朽廃することで借地権が消滅する制度の廃止や正当な事由があるかないか明確にする必要があるということです。

借地契約は、貸主と借主の合意で契約を更新することができます。その契約期間は堅固建物の契約期間が60年とし、非堅固建物の契約期間は30年と定められています。当事者が契約書で定めた場合は、堅固建物の契約期間は30年以上とし非堅固建物の契約期間は20年以上です。地主さんと借地人さんとの間で、更新契約が締結できない場合もあります。

借地上に建物が建てられている場合、借地契約は自動的に更新されていきますが 法定更新と呼ばれていてこれまでと同じ条件で更新したこととしての扱いになります。更新料の支払いは、借地の契約期間が満了した時に、借地契約を更新する必要がありますが一般的には更新時には更新料を支払い、契約します。

借地権の新法と旧法

借地権の新法と旧法の違いについて、旧法では、存続期間が30年以上で20年以上の場合、そして借りる側と貸す側との間に特別期間の定めがない場合は60年が一般的な契約期間とされています。借りた土地に建てた建物の減失や再築に関しては、地主の意思をその都度反映していくことになり、契約期間が制定されている場合は、その期間で満了として返還します。更新後の契約についても同じです。また、借地に建てた建物が朽廃した場合には、その時点で契約を終了するケースもあります。借地権で重要なことは、契約期間です。旧法賃借権ではその土地の上に建てる建物として2種類の分類があります。

しかし新しく決められた賃借権については、この分類はありませんので、土地にどのような建物をたてるかは、借りている側が決められることでも問題はありません。旧法賃借権と新賃借権に関しての更新条件は、若干の違いはありますが大きな違いというわけではありません。新旧どちらの条件についても、土地の貸主から契約を解除することになる場合は、その契約解除となる正当事由が必要になります。

漠然とした理由では契約解除ができない場合がありますので、注意してください。これまでの判例から見ても、正当事由とみとめられるものには一般的には、高額な立ち退き料を支払う必要あります。そして裁判にかかる費用を加えて考えると、途中解除と言う場合では得することはありませんので、簡単な理由で解除することはやめましょう。